Организация ТСЖ - плюсы и минусы

Морозов А.С. · Зарегистрирован: 21.10.2005 Сообщения: 6076

даешь ТСЖ

САФИУЛИНА · Гость

Персонально для V.O.I.N .......

Плюсы и минусы создания ТСЖ

Для начала дадим четкое определение, ТСЖ – это товарищество собственников жилья, представляющее собой некоммерческую организацию, форму объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом (Жилищный кодекс РФ).

Создание ТСЖ. Рано или поздно приходит время, когда жители новостроек или уже построенных домов, принимают решение образовать ТСЖ. Объединение жильцов в «общество» происходит для того, чтобы владельцы своих квартир, могли управлять принадлежащим им имуществом, а также решать вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Зачем это нужно? ТСЖ обладает правом выбора обслуживающей компании, а в случае, если качество предоставляемых услуг не соответствует требованиям жильцов, ТСЖ самостоятельно может расторгнуть договор и заключить его с другой организацией. Также ТСЖ самостоятельно планирует ремонтные работы в доме, а план работ и статья расходов утверждаются на общем собрании членов ТСЖ, поэтому нет необходимости просить местную власть выделить деньги и ремонтников на потребности дома.

Откуда берутся деньги? Здесь есть несколько видов источника доходов. 1. Обязательные платежи и вступительные взносы членов товарищества. 2. Собственные доходы ТСЖ, сформированные путем сдачи в аренду домового имущества (стены дома для рекламы, придомовая территория для размещения «передвижных» торговых точек). ТСЖ может распоряжаться по своему усмотрению близлежащей территорией, но для этого необходимо оформить участок в собственность.

*Примечание 1. К сожалению, уже на данном этапе существования ТСЖ ожидают подводные камни. Перед созданием ТСЖ нужно сделать межевание земли и разметку территории. Межевание может быть выполнено как по линии дома, так и по прилегающей территории к дому. Однако этот вопрос очень сложный: по официальным данным, чтобы в Москве произвести межевание земли, надо выстоять 8-летнюю очередь. Но есть и другой негативный момент – без межевания невозможно оформление объекта в собственность.

И третий вид дохода ТСЖ – выделение бюджетных денег на эксплуатацию, ремонт здания и оплата некоторых видов коммунальных услуг для льготных категорий жильцов.

*Примечание 2. Также проблема еще скрывается в проведении капитального ремонта дома. За короткий срок необходимая сумма для ремонта не наберется, скорее дом рухнет... Однако этот вопрос местные власти взяли под свой контроль, и сейчас разрабатываются поправки бюджета, из которого и будут выделяться деньги на капремонт. Даже если необходимую сумму все-таки удалось собрать, то в конце года придется заплатить еще 24% от суммы, как налог на прибыль.

Полномочия. Для выполнения обязанностей ТСЖ, их полномочия четко прописаны в Жилищном кодексе РФ: обслуживание, эксплуатация, ремонт дома, строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества, сдача в аренду части общего имущества в многоквартирном доме. Но данные функции больше нацелены на организацию взаимоотношений с потребителями коммунальных услуг. Так, товарищество может потребовать внесения платы за предоставленные собственнику комуслуги, и оплаты пеней. Необходимо отметить, что законодательство также наделило ТСЖ правом обратиться в суд для ограничения или прекращение предоставления коммунальных услуг неплательщику. Однако чтобы добиться желанного результата, придется затратить немало времени и усилий.

*Примечание 3. В товарищества должна быть грамотная команда бухгалтеров и юристов, которые также разбираются и в налогообложении. Например, муниципалитет выделяет ТСЖ субсидии, однако за использование денег придется отчитываться по всем правилам согласно действующего законодательства, так как финансовую деятельность членов товарищества будет проверять государственная ревизионная служба. Плюс ко всему налогообложение средств на капремонт.

Однако, кроме финансово-правовой безопасности, могут возникать «очаги возгорания» и от председателя или членов ТСЖ. Ведь найдется человек, который будет не прочь полакомиться деньгами жильцов. Поэтому, принимая жильцов в должность юриста и экономиста, помните, кроме сложных проблем, вы их наделяете и большими полномочиями...

Рейдерство и ТСЖ. Принятый жилищный кодекс оказался на руку не собственникам жилья, а, как раз, рейдерам. Все очень просто: жильцы нечетко представляют себе механизмы работы Жилищного кодекса РФ, а рейдерам это выгодно. Во-первых, потому что эти люди юридически грамотны, а во-вторых, не так уж и давно вступили в силу новые законы в области недвижимости, которые вмещают в себя много неточностей и противоречий.

Отсюда следует, что, согласно Федеральным законом о государственной регистрации ТСЖ, их регистрирует Федеральная налоговая служба (ФНС). Плюс, товарищество, как некоммерческую организацию, также можно зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе (ФРС). В свою очередь, ФРС, перед регистрацией ТСЖ, проводит проверку представленных документов, для установления их законности. Такая процедура выступает гарантом того, что в товарищество войдут только собственники квартир. А ФНС не имеет права заниматься проверкой документов, поэтому в состав ТСЖ (по поддельным бумагам) могут войти и рейдеры.

Цель рейдеров – получить контроль над ТСЖ путем получения большинства голосов на собраниях. Они могут ввести в заблуждение жителей, организовав видимость правильного голосования. Самое главное – получить доверие жильцов. Ценность для рейдеров представляют земля и площади в составе общего имущества, которые можно продать или предложить в аренду, а также средства товарищества. Проведя несложные подсчеты, видим, что бюджет одного ТСЖ (многоэтажный дом) может достигать нескольких миллионов рублей в месяц. Завладев этими средствами, рейдеры уже распоряжаются бюджетом в своих целях, а не на благо дома и жильцов.

Поэтому, во избежание подобных ситуаций, необходимо быть предельно внимательным и осторожным. А, если на собрании уже зазвучали призывы бороться за права жителей, председателю и членам товарищества нужно держать «ухо востро», возможно, их собственность находится под прицелом рейдеров.

Плюсы и минусы ТСЖ. Как у каждой сформированной общественной организации, у ТСЖ есть свои достоинства и недостатки.

Плюсы:
1. Возможность влиять на решение вопросов. Только жильцы в праве принять или отклонить решение по своему дому, которое принимается большинством голосов. А жильцы, которые проживают в доме и не состоят в товариществе, должны подчиняться принятым решениям.

2. Коммерческая деятельность и прибыль для дополнительного пополнения бюджета ТСЖ.

3. Чистота в доме. Приятный ухоженный двор, благоустроенные подъезды, – все это возможно, но при системном подходе формирования и определении функций ТСЖ и четком выполнении требований устава ТСЖ и правил содержания в чистоте и порядке общего имущества многоквартирного дома членами ТСЖ. Поэтому чистота – не только залог здоровья, но повышения рыночной цены на жилье. При одном "ЕСЛИ", если все решения будут приняты в сроки и единогласно.

Минусы:

1. Приоритет на стороне большинства. Количество голосов членов ТСЖ должно быть больше половины общего числа голосов жильцов (как правило, в многоквартирных домах).

2. Расходы на содержание дома слишком велики. К сожалению, появление дополнительной сметы расходов в личном бюджете жильцов и есть негативное отношение к ТСЖ. Если брать во внимание коммунальные платежи, то они точно такие же, как и по всему городу. Поддержание придомовой парковки в нормальном состоянии, консьерж, или установка замка, все равно, выходит в несущественные затраты. Однако нужно вовремя уплачивать членские взносы, так как кроме комуслуг необходимо оплачивать работу управляющей компании, бухгалтера, юриста.

3. Законодательство и механизм взаимодействия ТСЖ. Существующие пробелы в действующих законах отрицательно сказываются на товариществе. Так, если жилец отказывается от уплаты коммунальных услуг, изъять деньги представляется возможным только через суд. Понятно, что за день-два этот вопрос не решится, и весь этот период недостача в бюджете ТСЖ будет покрываться за счет законопослушных плательщиков взносов. Здесь назревает вопрос учета граждан, пользующихся льготами, для которых законом предусмотрены всевозможные дотации. Получается, что ценовая разница для ТСЖ должна идти из местного бюджета, но этого не происходит.

4. А где же инициатива граждан? В определенный момент может наблюдаться сопротивление самих жильцов дома... Даже собрать всех членов товарищества бывает сложно. Ссылаясь на разные причины, жильцы сами срывают заседания собраний... Поэтому управляющая компания старается проводить в доме разъяснительную работу, и пытается сплотить жильцов.

Вывод. ТСЖ будет дееспособным, если отношения между ним и жильцами строятся на основе взаимного доверия, требовательности и обязательности исполнения принимаемых решений. Чтобы правильно принимать решения, необходимо учитывать мнение всех собственников квартир дома. Товарищество не в силе принимать некоторые принципиально важные решения без получения согласия всех собственников, не являющихся членами ТСЖ. Решение, принимаемое в товариществе большинством голосов обязательно для всех собственников квартир.

Автор: Вячеслав Зубко

Ну и как пример - ТСЖ - "ТРЕХГОРКА" (зайдите на форум), ТСЖ "ДУБКИ", ТСЖ "ГУССАРСКАЯ БАЛЛАДА" и у нас в Тучково ТСЖ "ЯМАЛ".

ДАЕШЬ ТСЖ.

lexa

САФИУЛИНА · Гость

lexa интересовался, где в Тучково есть такое чудо как ТСЖ "ЯМАЛ".

Да, действительно у нас в Тучково такое чудо есть, в 2000 годах завод ОАО "БИКОР" построил кирпичный дом напротив детского садика на поселке ЖБК. В муниципальную собственность этот дом не приняли, по причине того, что были замечания и их застройщик не устранил, после чего застройщик жителям рекомендовал организовать ТСЖ. В доме конечно мало проживает собственников, большая часть квартир ими сдается в наем. Как у них обстоят дела, честно, ничего сказать не могу. ТСЖ (бывшее ЖСК) есть и в Дорохово.

Мчега · Зарегистрирован: 02.06.2008 Сообщения: 198

Это так называемый Бикоровский дом? Напротив "Копейки" двухподъездный? Так у них там на этажах стоят датчики движения, чтобы свет загорался только когда кто то есть на этаже.

Kukoc

Морозов А.С. · Зарегистрирован: 21.10.2005 Сообщения: 6076

AI'M · Зарегистрирован: 30.11.2005 Сообщения: 1515

САФИУЛИНА · Гость

Датчики движения и фото реле уже установлены во многих домах, всего ими оборудовано 24 подъезда. Очень жалко, что иногда такое чудо стараются либо поджечь, сломать, своровать - не понимая того, что это оборудование установлено за счет оплаченных собственниками и нанимателями средств в составе тарифа. Пример тому жилой дом ВМР д.№ 23 два года назад установлены были фото реле при этом их сломали буквально сразу, а установленные светильники разбивали, или воровали плафоны. Надо понять, что подъезд это доля Вашей же собственности и чем меньше будет вандализма тем меньше будет затрат заложено при формировании тарифа на будущий период. Или в д.№ 33 по ул.Партизан подъезд № 8, так вот там дважды ломали фото реле, причем после установки на следующий день, после чего был заменен сломанный прибор и установлен вновь приобретенный, а это все деньги, зачем... кому это надо, вероятно никто не желает считать деньги, но это же деньги Ваши.

САФИУЛИНА · Гость

Уважаемый AI"М, к сожалению или к счастью но в "Бикоровском" доме я не проживаю, я живу на западном микрорайоне.

probik93

AI'M · Зарегистрирован: 30.11.2005 Сообщения: 1515

САФИУЛИНА · Гость

Уважаемый AI"М в моем подъезде пока датчиков нет.

мымра · Зарегистрирован: 13.04.2012 Сообщения: 170

Скажите пожалуйста. а кто такая Пичугина? Почему она сейчас занимается организацией собраний в ВМР по вопросу выборов ТСЖ?

местный123 · Зарегистрирован: 21.02.2013 Сообщения: 1014

Я думаю что Пичугина в свое время работала в ЖКХа

megavolt70

lexa

рамазан

ТСЖ очень хлопотное дело.Но не так страшен. Был бы моложе лет на 10 я бы взялся за дело.

megavolt70

Сергей, ты как активный человек, мог бы заняться этим в доме своём? Почему от тебя мы видим только теоритические размышления, почему ты даже не вошел в Совет дома?
Надо это только документально оформить. Принципиально нет разницы в том, где и кем я числюсь. Ровно как и жильцы других ххх квартир.
Про неплатежи, действительно так. Есть геморой. НО ...
Ровно точно такой же как В АБСОЛЮТНО ЛЮБОМ садовом товариществе.
У кого дача есть, те знают. Вопросы решаемые в принципе. Так что не так это страшно. Но вот интересный вопрос по теме, ответь если знаешь, как регламентируется законодательно прерывание в предоставлении услуг в квартиру, если жильцы не платят за потреблённые ресурсы?
Про зарплаты...
Не нужно держать на зарплате 2-4-6 сантехников, юристов и тд.
Работы делаются в принципе по вызову... за исключением председатели и бух учёта.
Сломалось, сделали, не сломалось за 10 лет ... нифига не платишь.
В УК платишь всегда и за всех.
У тебя трубы и краны часто меняются???
Я тебе скажу по факту, они не меняются даже тогда, когда их уже давно пора поменять (инфа от ремонтников той же УК между прочим).
ДАЖЕ если полмиллиона в год собирать (но другие люди считали, получалось больше) этого хватит чтобы отремонтировать стояки во всех подъездах за один год с помощью тупо нанятой бригады сантехников. И десять лет с очень большой долей вероятности ты эти трубы трогать не будешь. А такие бригады появятся когда появится спрос на них. Спрос-то стабильный. Кстати. Те затраты, несут жильцы не касаются (!!!) услуг оказываемых СВЕРХУ ОДН, в ваших личных квартирах. А так же за капремонт тех же стояков УК опять попросит денег. И за них всё равно придётся платить сверху.
В итоге такая ситуация с ТСЖ приведёт к возникновению конкуренции на рынке ЖКХ и просто появятся маленькие конторки которые будут за скромные деньги менять в домах краны без особыхнапрягов с УК. Сломалось - вызвали - сделали. Живём спокойно дальше.
Серьёзная проблема только с кровлей. Сумма значительная. Но за 5-10 лет на новую кровлю накопить будет вполне возможно. Раньше (3 года назад) это был 1-1.5 миллиона. Чейчас будет дороже. Но если брать 29-й от УК так и не удалось добиться выполнить ремонт кровли за последние пять лет. Могу дать тебе контакты, пообщаешься с жильцами лично. 2й подъезд.

местный123 · Зарегистрирован: 21.02.2013 Сообщения: 1014

У нас есть ТСЖ---на бетонном(в одном доме) Там жители платят в разы больше да и горячей воды у них нет(отключили) во всей пяти-этажке! Такой там бардак...ужас!

megavolt70

Пренесём обсуждение сюда >>>>>>>>>>>

megavolt70

Итак продолжим.

счастливая · Зарегистрирован: 02.07.2013 Сообщения: 797

megavolt70

На Лёхино ..
"Вот тебе цифры - с 5тыс квадратных метров дом соберет по текущему тарифу РС 111 тыс рублей в месяц. (1) Содержание минимального штата (2 сантехника 1 электрик, один бухгалтер, один юрист, председатель), пусть с минимальной зп в 15 тыс на руки обойдется со всеми налогами в 130 тыс рублей (2). А нужны ещё инструменты (не нужны, т.к. вызванный специалист по любому профилю имеет прибамбасов столько, сколько нет в во всём нашем УК во всём вместе взятом), материалы, деньги на штрафы (со штафами засада, не подумал), деньги для уплаты просрочки (вопрос решаемый, так-как плата по многим параметрам будет значительно ниже, следовательно какой-то процент можно откладывать в НЗ. У нас в Трутеево в НП это строится именно так. И ничего. И штрафы пережили и в итоге их не стало.
Да, какая-то сумма выйдет с экономии на отоплении, пусть оно будет максимально возможным в 30% (Если мне не изменяет память 30% это только потери в трубе магистрали ТЭЦ по паспорту, + ещё и в доме устраняемые за счёт энергосервиса), что даст в месяц ещё 70 тыс, часть из них надо будет отдать по нашим законам жителей, то есть для ТСЖ из этой суммы останется только 50тыс. Что можно сделать на остаток в 30 тыс в месяц? (опять-таки, тут нет материалов, инструментов, даже уборщиц) (Позвольте Алексей, но уборщиц и так нет! А материалы работники УК просят купить жителей... ). Опять-таки ремонт из чего оплачивать."

Ну и теперь про самое главное, про деньги... Нет потом.

megavolt70

счастливая
КГМ это где? Крупногабаритный мусор?
Вообще-то мусор прописан от пложади и любой чел заключает доковор с мусорной компанией и живёт ровно так же платя от площади квартиры как и раньше. Мусор это копейки в общем размере платы.

lexa

megavolt70

Немного о цифрах:
Из отчёта УК.
"Тучково-Западный микрорайон-ул. Партизан-29

Общая площадь: 5955.2
Оплачиваемая площадь: 5957.5
Жилая площадь: 4059.5
Площадь лестничных клеток: 486.9
Число квартир: 129
Однокомнатных: 19
Площадь однокомнатных: 564.4
Двухкомнатных: 59
Площадь двухкомнатных: 3063.8
Трехкомнатные: 31
Площадь трехкомнатных: 1740.3
Четырехкомнатных: 10
Площадь четырехкомнатных: 586.7
Общее количество комнат: 290
Год постройки: 1975
Этажность: 5
Количество подъездов: 8
Число лифтов: 0
Стены: Кирпич
Крыша: Мягкая кровля
Площадь кровли: 1611.0
Площадь подвала: 1218.6
Высота подвала: 2.8
Размер мощности энергосбыта: 129"
Взято отсюда, ссылка: http://реалсервис-ук.рф/objects/tuchkovo-zapadnyi-mikroraion-ul-partizan-29

Цена вопроса без отопления, воды и электричества.. скачайте PDF.
Красным в конце, это то, что мы будем вскоре платить с учётом того, что это не гарантирует ремонта вашего дома в обозримом будущем.
Я видел объявления, что следует заключить договор с газовыми службами. (В смете 12 года газовое хоз-во включено в вашу оплату. Как будет в 14-ом? Думаю меньше не будет) Значит это будет оплата сверху того, что есть.
Если вы меняли в своей квартире батареи, то знаете, что платить за это будете сверху того, что есть в общей смете на содержание.
А теперь интересный вопрос, если что-то случится, то вам так же, почти наверняка предложат купить материалы т.к. вы обязаны нести расходы по содержанию дома.
То есть получается, какждый год один только 29й дом оплачивает услуг на 1,3 млн при этом никакого капитального ремонта не имеет. А далее будет оплачивать по 2 млн при примерно такой же перспективе.
В чём смысл?

lexa

lexa

megavolt70

Это было про доходы.
Можно и про расходы.

megavolt70

lexa

lexa

Но я имел ввиду расчет в наших условиях, с нашими зарплатами.

lexa

мымра · Зарегистрирован: 13.04.2012 Сообщения: 170

Всё-таки я не поняла, в качестве кого именно Пичугина занимается ТСЖ? То,что она профильный специалист, я знаю.Можно поконкретней?

lexa

мымра · Зарегистрирован: 13.04.2012 Сообщения: 170

Я тоже так думаю.Но не от избытка свободного времени она этим занимается. Наверняка есть личный интерес.Я слышала, что у неё какая -то фирма и она как-то будет связана с ТСЖ. Хотелось-бы подробностей, лучше от неё самой, ведь она часто бывает на форуме.

lexa

megavolt70

megavolt70

	Список форумов Тучково, городской форум -> ЖКХ	Часовой пояс: GMT + 3 На страницу 1, 2, 3, 4 След.
Страница 1 из 4